주택시장의 정점은??

최근 5년간 아파트 가격이 세계 주요 선진국에서 가장 많이 오른 곳이 강남 주요 아파트다. 

3.2제곱미터 가격이 이미 미국 맨해튼 아파트 가격을 뛰어넘었다.

미국의 긴축정책 기준금리 인상으로 대출을 받아 영 끌이란 단어가 생길 정도로 대출을 내서 아파트를 매수했다.

미국의 기준금리 인상은 기정사실화 돼었다. 자이언트 스태프로 기준금리를 왕창 올리고 더 효과를 보려면 자이언트 스태프로 기준금리를 더 올려야 한다는 여론이 많다. 빅 스텝이든 자이언트 스탭이든 기준금리 인상은 불가피해 보인다.

미국에서 기준금리를 인상한다는데 한국이라고 기준금리를 안 올릴 수가 없다.

정부도 바뀌었다. 전 정부가 많은 대중들에게 정권을 뺴앗긴 이유가 여러 이유가 있겠지만 부동산 정책의 실패라는 이유가 가장 많다. 

여기서 정치얘기는 하고 싶지 않다. 정치 얘기를 하기 전에  나는 경제에 관심이 많은 사람이고 경제적 자유를 꿈꾸는 사람이다. 전 정부의 부동산 정책 실패를 이번 정부가 성공을 할까

이번 정부가 정권을 잡은 이유는 잘해서 정권을 잡았다고 착각을 해서는 안된다

어쩔 수 없이 계륵 같은 것이다.

미국에서 기준금리 인상이면 한국 역시 기준금리를 인상을 할 수밖에 없다.

한국에서 기준금리 인상을 안하면 한국에 투자한 외국인 다 빠져나간다.

어떤 이는 미국이 금리를 올려도 한국에서 올리지 않아도 되지 않아도 되지 않냐 고 반문하는 사람도 있다.

집값이 하락하지 않을 때만 가능하다고 볼 수 있다. 

집값 하락으로 가장 위험한 가계부채가 드러나면 걷잡을 수 없이 상황은 역전된다.

미국이 기준금리를 올리면 한국도 따라 올릴수 밖에 없다. 

기준금리 안올리면 외국인의 자금이 빠져나갈 수밖에 없다. 지금도 마찬가지고 외국인들은 주야장천 한국 주식을 팔고 있다. 지금은 시작에 불과하다.

 

한국이 기준금리를 인상하면 전세자금대출에 이어서 신용대출. 주택담보대출도 금리도 줄줄이 올라가게 된다.

은행에서는 금리가 올라가면 신용위험이 높아지면서 대출한도도 줄이고 원리금 분할상환도 요구할 수 있다.

2020년 3월에는 금융소비자보호법이라고 해서 국회에 통과를 했다.

간단하게 설명하자면 금융상품 소비과정에서 발생한 피해나 손해배상을 소비자 피해 발생의 원칙적 책임을 금융회사에 있다고 판단해서 금융회사의 책임을 강화한 것이다. 

한마디로 은행에서 투기나 과시 비임을 알면서도 대출을 제공하거나 하면 이 책임이 은행에 있다는 것이데 

이 법이 제대로 시행이 될지는 알 수는 없다. 여전히 실상은 은행이나 금융당국의 적극적인 관리감독이 있어야 하지 않을까 생각이 든다.

여기서 대출에 대한 위험을 얘기하지 않겠다.

아직도 기회는 남아있다. 많은 대출을 끼고 아파트를 매수한 자에게는 아직도 조금은 시간은 남아있다.

지금도 늦지 않았다.

한국 주택시장의 정점은 2023년 전후가 될 것이다.

이것은 어디까지 난 예상이고  이 보더 더 앞당길 수도 있다 2022년 후반이 될지 2023년 전후가 되지 않을까 생각이 든다.

한국은행이 기준금리 2%이면 전세자금 대출  평균금리 4% 신용대출금리 5% 까지 상승할 것이다.

 

문제는 영 끌이라고 모든 대출을 끌어다가 집을 산 2030 새 대들은 집값 하락으로 무라 하게 갭 투자나 깡통전세. 역전세 상황을 감내하기 어려워질 것이고  집값 하락으로 부채를 축소 대응하기 위해 무리하게 집을 내놓을 것이고 그 매물이 쌓이면 매울 하락을 야기할 것이다.

 

한국의 부채 위험 선진국 수준 못지않고 집값 하락으로 그 위험 가능성은 더 커진다.

전세라는 제도는 한국에서만 있는 유일한 임대차 제도다.

이 전세자금 대출이 급격히 늘어나면서 전세 가격이 가파르게 오른 이유는 이 전세자금 대출이 만기전까지는 이자만 지급하고 만기전에 전세보증금을 원금으로 상환하는 방식이다.

따라서 주택담보대출처럼 원리금 상환 부담이 없다 그래서 이 전세가격이 급격히 오른 이유다.

내가 아는 젊은 청춘 한분도 능력도 없는데 거의 8천만 원 가까운 전세를 얻어서 생활하고 있다.

젊은 청춘을 위한다는 것이 많이 악용되는 것이 아닌가 생각이 들기도 했다.

 

 

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